全球房市進入寒冬,媒體指出,紐西蘭房價創30年來最大跌幅,連新加坡房市也熄火了。

近期,中國人民銀行及銀保監祭出重磅政策挺房企過難關,被視為是出手救房市的開端,而在前所未有的貨幣緊縮政策衝擊下,全球多國房市也進入寒冬。

華爾街見聞報導,過去兩年多來的全球市繁榮似乎正走向終結,多個市場顯現出泡沫破裂的端倪。自疫情爆發以來,在全球寬鬆貨幣政策刺激下,全球多國房價飆升至歷史新高,掀起一陣房地產熱潮。如今,在全球前所未有的貨幣緊縮政策衝擊下,全球房市正在遭受重創。

報導指出,紐西蘭房價指數創30年來的最大跌幅,銷售活動尤其疲軟;連熱鬧的新加坡樓市也熄火,住房銷售降至2020年4月來最低,澳洲、加拿大、美國等住房市場紛紛遇冷。

紐西蘭房價創90年代以來最大降幅

牛津經濟研究院在最近的一份報告中指出,這是自2007-2008年以來最令人擔憂的樓市前景,澳洲、紐西蘭和加拿大住房市場風險最大。根據牛津經濟研究院估計,加拿大房價可能下挫30%,紐西蘭房價或下滑20%,澳州房價可能下降多達20%。

其中,紐西蘭上個月房價指數出現了30年來的最大跌幅,銷售活動尤其疲軟,加劇了市場對房價進一步下跌的擔憂。

紐西蘭房地產研究所周二發佈的資料顯示,房價指數連續第11個月下跌,年減10.9%。房價中值與去年10月相比下降了7.9%。

紐西蘭Kiwibank經濟學家表示,該指數的跌幅為20世紀90年代初以來最大的,不斷上升的抵押貸款利率繼續影響房價和銷售情況。

疫情期間,新西蘭房價飆升約40%,在去年11月達到頂峰,隨著該國央行大舉升息,抵押貸款利率也隨之上漲,房價大幅下跌。許多經濟學家預計,隨著繼續提高利率,房價仍將進一步下跌。

西太平洋銀行Westpac周二表示,現在預計房價將從峰值下跌20%,高於此前預計的15%,如果考慮到紐西蘭廣泛的高通膨,實際房價房價預計將從2021的峰值下跌30%,完全抹去疫情以來的漲幅。

新加坡房市降溫 住房銷售量降至2020年4月來最低

一度火熱的新加坡住房市場也開始降溫,新加坡10月房屋銷售降至2020年4月以來的最低水準。新加坡市區重建局周二的資料顯示,10月份新私人公寓銷量降至312套,大約是9月份售出三分之一。

10月份新加坡二手房市場的需求也有所下降,根據新加坡房地產門戶網站99.co和SRX的資料,私人公寓的轉售量下降了約12%,住房和發展委員會的公共公寓轉賣量下降了24%。

新加坡的房地產市場開始降溫,很大程度上是由於當局採取措施收緊貸款限制。分析師此前預計,由於借貸限制、經濟衰退陰霾以及第四季缺乏新的住房項目啟動,需求將減少。

亞太地區房地產ERA駐新加坡研究與諮詢主管Nicholas Mak表示,這些限制措施可能會阻礙資金緊張的買家進入住房市場,一些購房者要麼在財力範圍內購買,要麼退出市場。

美成屋銷售冷 15年最長跌勢

全美房地產經紀商協會(NAR)9月份則公布,8月成屋銷售經季節調整後月減0.4%,換算成年率為480萬戶。與去年同期相比,上月成屋銷售銳減19.9%。

房地產仲介商Redfin首席經濟學家佛爾維勒(Daryl Fairweather)表示,「只要房貸利率仍在走揚,銷售就會繼續受到壓抑。」

房市銷售衰退正在影響整體經濟,包括消費者購買家具與家電的支出縮水,建造全新獨棟房屋的活動也趨緩。聯準會激進升息以打擊通膨,連帶房貸利率節節攀升,買家往往考量到每月房貸成本大增數百美元而卻步,房市近月也開始降溫。

房市需求下滑也減少買家之間的競爭,令房價增長趨緩。據NAR的資料,8月成屋銷售中間價較去年同期增長7.7%至38萬9,500美元,這是繼6月締造41萬3,800美元的新高紀錄後連續兩個月走跌。NAR首席經濟學家楊恩(Lawrence Yun)表示:「雖說房價在夏末通常會走跌,但該月跌幅比往常更大。」

中國房市復甦力道 有待觀察

聯博集團中國首席經濟學家Zhennan Li在9月時曾分析,自2021年第三季以來,大陸房價持續走跌,導致預期房價下滑的民眾比例大幅增加,而未來3個月準備買房的民眾比例則降低。這些消費者氣氛指標比2014至2016年間悲觀許多,可能已抵銷近期寬鬆政策的部分正面效果。

然而,政策似乎仍有進一步寬鬆空間。舉例而言,地方政府可以進一步鬆綁房屋買賣與首付比例的限制,尤其是寬鬆力道落後房價下滑壓力的地區。透過調降基準利率與(或)利率溢價的方式,房貸利率亦有下修空間。但考量此次週期的起始利率水準已遠低於2014至2016年,利率調降幅度或較小。再者,人行近期亦要求各家銀行增加房貸供給。

聯博認為,決策機關若採取措施,可改善民眾的房價預期與對房市的信心程度。不過房價動能尤其是二三線城市依舊疲弱,再加上爛尾樓事件與房貸停付抗議,可能形成負面循環,但決策機關可以避免這個情境成真,像是中央政府已透過政策性銀行公布特別借貸計畫,資助建商完成營建工程。

為幫助地產商度過難關,中國人民銀行和銀保監會11月11日推出穩房市16條措施,自大陸2021年初推行「三條紅線」政策以來,融資壓力壓垮不少地產商,為挽救房市頹勢,大陸官方頻頻推出救市措施。

與以往主要為口頭表態不同,人行和銀保監會在地產商大規模爆發財務危機後,11日首度針對房地產融資問題推出專門性文件—做好目前金融支持房市平穩健康發展工作通知(簡稱文件),內含16條措施,涉及房企貸款政策、個人房貸政策、地產債發行等多個方面。

文件指出,要求穩定房地產開發貸款投放,特別是對國有與民營等各類地產商一視同仁。金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險,按照市場化原則符合房地產項目合理融資需求,前提是保證債權安全與資金封閉運作。

經濟觀察報引述消息人士透露,推出這份文件是一年多來監管部門紓困房地產行業的指標性動作,原因有三:一、監管部門對房地產行業的支持或救助,從口頭指導變成紅頭文件,下達銀行、銀保監、信託、資管機構等。二、文件由人行和銀保監聯合公布執行,兩部門分別是貨幣政策與金融監管職能,預期政策推行力度會更大。三、文件內容涵蓋全金融市場各產品,全面且系統化。

一位副省級政府官員認為,文件定下金融部門支持房地產行業的基調,雖然有望修正過度信貸緊縮,避免銀行雨天收傘,但最終效果仍要視各銀行的執行力度而定。

路透引述國泰君安國際首席經濟學家周浩分析,大陸官方提供一系列措施來支持地產商,有助於改善市場對大陸經濟的情緒,但是在可預見的未來,仍不確定地產商經營情況能否好轉。

爛尾樓事件頻傳 中國購屋族最怕買房兩頭空

中國爛尾樓事件頻傳, 前一陣子西安網紅樓盤"易合坊"以「爛尾8年交房業主被通知交續建費」登上微博熱搜。

易合坊在2011年預售,原本預計2015年完工,卻在2014年爛尾。會成為爛尾樓是因為開發商把初始資金拿去借高利貸利滾利,並挪用業主購房款投資其他項目, 最終導致資金鏈斷裂負債。而在面臨疫情收入減少、房貸房租壓力下有300名業主在無水無電無電梯的情況下自行搬入停工了8年的易合坊,最終被揭露在微博上引起關注。

2022年11月18日,這棟曾經的爛尾樓易合坊正式交房,但是業主不但拿不到賠償,還收到需要再繳交20萬人民幣續建費的通知。這個續建費不是給原本已經破產的開發商,而是給後期的施工團隊,以往來說業主要先繳交清續建費施工團隊才會開始續蓋爛尾樓。但易合坊破於輿論的壓力,施工團隊先自行墊錢把爛尾樓修整完畢後,才和業主收錢。

消息一出衝上為博熱搜,網友紛紛表示「為啥要業主交一次又一次的錢,政府監管不到位,所有的罪責都要業主承擔?業主十年房租房貸還能拿的出這些錢嗎?」、「賺錢都是官商的,虧錢都是老百姓買單」、「無賴不用受法律懲罰,老百姓停貸款卻不行」。而評論區也有網友分享自己買期房遇到的問題「代收的契稅被開發商挪用了,交房了也不給辦房產證,如果要辦還要自己掏錢」、「西安蓮湖區大興榮府樓盤合同約定今年年底交房,開發商承認無法交房、工人在工地裝樣子表演復工,業主向多個相關部門反應求助至今無果」、「還有千千萬萬個易合坊等待點燈」 可見中國爛尾樓事件發生的頻繁及無處申訴。

對於期房容易造成爛尾樓頻傳的觀點也引起討論,期房是指開發商從取得商品房預售許可證至取得房地產權證,在這一期間的商品房稱為期房。

有網友分享美國有期房,也有爛尾樓,但是爛尾樓卻不常見, 這是因為銀行和購屋民眾並不需要為期房成為爛尾樓承擔太高的風險,雖然美國有期房,但是美國的期房不是預售制度的。

在美國,購屋民眾需要和開發商簽訂購屋合同,在房子交付前購買者只需要支付一點訂金就可以了,而這個訂金大概是3,000到5,000美金,最多不會超過房價的3%。而建屋的資金需由開發商先使用自己的資金建造,如果房子最終爛尾的話損失最大的是開發商,因此,購屋所需要承擔的風險相對來說減少非常多。

購買期房,銀行只會提供貸款批准書,在房子交付之前並不會放款,因此貸款者也不需要每個月繳交貸款,直到房子交付,購屋者可以選擇按照和同購買房子,或者選擇放棄合同和訂金。因此美國的爛尾樓多數是因為房價大幅下跌,開發商和購屋者都想放棄合同才會產生。

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Author: 工商時報 數位編輯 Source: ctee.com.tw