▲▼捷運忠孝敦化站旁、加拿大女鞋「ALDO」將歇業,只營業到今年2月底。(圖/記者黃靖惠攝)

▲一線商圈除了開門做生意的零售商機,搶進黃金商圈高價店面,看準的無非是廣告功效。(圖/資料照)

文/《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰

實體店面不振,市場上卻出現不少所謂「租不掉,加價租」的高價店面,包括傳出因台積電將入主高雄,左營區巨蛋商圈空置半年的店面,將租金從60萬元調整到近70萬元;然深究這類加價租店面的後勢,則有出人意料的原因。

而台北市的一線商圈忠孝東區,位於頂好名店城斜對面,先前為中美鐘錶承租87.11坪的三角窗,空置約一年,招租的總租金已由年初的150萬元調漲為180萬元,調高2成,單坪租金更來到2.1萬元,乃忠孝東區高價水位。

然深究這類加價租店面的後勢,則有出人意料的原因;近期於明耀百貨旁,過去由平價服飾NET承租店面,兩層樓店面歷經一年多空置,一度傳出的加價租價碼,由200萬元增至220萬元,等於漲租一成。

▲▼ 劉媽媽,東區,店面            。(圖/記者林裕豐攝)

▲房東為了維持店面身價,用加價租的方式創造話題,後續又可使議價空間控制在一定範圍。(圖/資料照)

歷經房東救星快閃特賣會短租,近期入駐知名上市櫃公司「大學光」旗下眼科、眼鏡店面「忠孝大學眼科」診所,媒體曝光租金行情為168萬元,相較先前漲租打了快75折的優惠,雖不無房東誠意禮遇金雞母因素,但虛晃一招漲勢又為何而來?

說穿了便在於房東為了維持店面身價,用加價租的方式創造話題,後續又可使議價空間控制在一定範圍,租金不致過度下修,免於打壞行情之餘,還遭市場牆倒眾人推,落得落井下石窘境,像是大學眼鏡的租賃就傳僅比前一次平價服飾的租金下調5%,眼下世道走弱能以此抗跌價碼成功出租,除了幸運女神光顧,正顯現加價租的策略奏效。

事實上,以忠孝東區來講,如今臨大馬路店面約在單坪萬元,最好是低於萬元的租金才易被市場接受,好比說前永福樓擁3層樓大坪數店面的租賃價格,也是低於區域行情的單坪6~7千元租金價。

▲▼   劉媽媽,特賣會,東區店面         。(圖/記者林裕豐攝)

▲歷經房東救星快閃特賣會短租,但虛晃一招漲勢又為何而來?。(圖/資料照)

而若非小坪數店面具備低總租金優勢,換算單價遂見偏高狀態,要讓大坪數店面見高總、高單價租金水準都有難度,就算房東早期入手,持有成本低而不懼空置潮,機緣到來時如何能為資產保值,加價租或許就是超前部署的如意算盤。

不過,一線商圈除了開門做生意的零售商機,另有推展品牌能見度的效益,就算實體店面營收不佳,逛街商圈人氣弱化,業者依舊耗資搶進黃金商圈高價店面,看準的無非是廣告功效,這也令店面持有方待價而沽,有恃無恐。

又譬如東區常被提及忠孝敦化路口三角窗,現在的王道銀行,在女鞋店徹租後,空置3年,最後可以每月130萬元出租;而吳宗憲多年前投資的港式餐廳,空置6年亦有內衣業者加以租賃,同樣堅定了黃金商圈房東打死不降租,好酒沉甕底,靜待有緣人的信念,店面持有方態度與市場觀點儼然兩樣情。

►陳炳辰小檔案
現職:全球居不動產情報室總監
專長:不動產市場分析
經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
學歷:台北大學社會學研究所

Author: ETtoday房產雲 Source: house.ettoday.net